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ローン設計の心得

賃貸併用住宅の建設では、アパートローンだけでなく、住宅ローンも利用できます。それぞれのローンの違いについて解説しましょう。

住宅ローンとアパートローンの違い

オーナーの住居でもあり、賃貸物件でもある賃貸併用住宅。その特性から、ローン設計にはアパートローンと住宅ローンのどちらかを選ぶことができます。

調べたところ、オーナーも住居として利用する賃貸併用住宅の場合、融資を受ける人のほとんどが住宅ローンを選択しているそう。この二つのローンの違いは、おおまかに言えば以下になります。

■住宅ローン
自分が住む家の場合は、住宅ローンが利用できる。自分が住まない場合は、たとえ一戸建て住宅であっても住宅ローンの対象にはならないが、セカンドハウスでも利用できる場合がある(利用できないこともある)。

■アパートローン
住宅以外の賃貸用マンションなどに対するローンのこと。住宅ローンよりも金利が高いことが多い。金額の大きなローンということで、賃貸という事業の収益性などについて細かい審査を受けることになる。また完済までの期間が住宅ローンに比べ、短期間となる。

住宅ローンのメリット

住宅ローンとアパートローンは、それぞれメリットとデメリットがありますが、金利が安い傾向にあるのは住宅ローンです。

また、アパートローンに比べて、住宅ローンは建物構造を問わず最長35年までのローンを組むことが可能です。つまり、月々の返済額がアパートローンよりも少なくて済む、余裕を持った返済ができるというわけです。また住宅ローンは、アパートローンに比べると審査が早く、手続きも簡単です。

ただし住宅ローンの要件を満たすため、自宅住居部分のほうが賃貸部分よりも大きくなくてはなりません。自宅部分が51%以上であれば問題はないので、できるだけ賃貸スペースを確保するように工夫するオーナーが多いようです。

住宅ローンのデメリット

住宅ローンの難しいところは、審査の際、「これから建てる賃貸併用住宅の賃料収入が返済財源とはみなされないこと」です。アパートローンの場合は認められるのですが、住宅ローンでは認められません。

では何で審査されるかというと、それはオーナーとなる人のこれまでの年収(税込)です。そのため、できるだけ自己資金や給与収入等があることが望ましいでしょう。

ともかく、融資や金利、税金の優遇措置等は非常に複雑です。ある程度の知識は持っておいたほうがベターですが、資金計画のプランを綿密に立ててくれる建築会社会社を選び、しっかりと相談してください。