賃貸併用住宅の税金対策

他の土地活用法では得られない、多様なメリットをもつ賃貸併用住宅。とくに税金対策面で得られるメリットは注目すべき点が多々あります。

このページでは、そんな賃貸併用住宅が持つ税金対策面でのメリットについて、詳しく解説していきます。

この記事を要約すると…

確定申告により建築費や税金を経費計上し、所得税・住民税を節税できる
住宅ローン控除や青色申告特別控除を活用することでさらに還付を受けられる
相続税や固定資産税・都市計画税の減税措置が適用され、大幅な節税が可能

賃貸併用住宅は、多様な税金対策を活用することで、長期的な経営安定と節税効果を両立できる点が大きなメリットです。

確定申告による節税

所得税・住民税控除

賃貸併用住宅での家賃収入が、年間で一定額を超える場合確定申告が必要になります。賃貸部分で発生した必要経費を家賃収入から控除することで、所得税および住民税の課税額を減額できます。具体的には、建築費や設備費、ローンの利息、不動産取得税・都市計画税・固定資産税といった税金、不動産管理会社に支払う管理費などを、経費として計上できます。

住宅ローン控除

賃貸併用住宅は、自宅部分が総床面積の51%以上であるほか、一定の条件を満たしている場合は住宅ローンを借入できます。さらに、自宅部分の床面積が40m2以上なら住宅ローン控除の対象となり、年末時点での住宅ローン残高の1%に相当する額の還付を受けられます。例えば、年末時点での住宅ローンの残高が4,800万円なら、その1%にあたる48万円が還付対象となり、月々4万円の還付金を受けられます。ただし10年間の限定です。

青色申告特別控除

賃貸併用住宅で得た所得について確定申告では、青色申告を選択できます。その際、一定の条件を満たすことで青色申告特別控除を受けられます。控除額は複式簿記での記帳の場合は65万円、簡易簿記での記帳の場合は10万円となります。

相続税の減税

相続税の評価額計算では、賃貸物件は住居物件よりも低い評価となります。そのため、賃貸部分を備える賃貸併用住宅は、相続税の節税に大きく役立ちます。

相続人が同居人である

相続人が別の持ち家を持っていない

上記のような条件を満たしている場合、「小規模宅地等の特例」の適用となります。小規模宅地等の特例の適用となった場合、最大330㎡まで80%の評価減となるため、かなりの額の相続税を減らせます。

固定資産税・都市計画税の減税

固定資産税の税法上、賃貸併用住宅は自宅物件と見なされるため、固定資産税の減税措置が受けられます。具体的には、1戸あたり200㎡までは6分の1まで、かつ、200㎡を超える部分については3分の1まで、固定資産税が軽減されます。

同様に、賃貸併用住宅は都市計画税に関しても減税措置が受けられます。都市計画税だと1戸あたり200㎡までは3分の1まで、200㎡を超える部分については3分の2までの減税となります。

不動産取得税の控除

建物を新しく建てる際や建て替える際、不動産取得税が課税されますが、一定の条件を満たしているなら1,200万円が固定資産税評価額から控除されます。この固定資産税評価額の控除は「一戸ごと」に適用となるため、賃貸併用住宅では控除対象額がその分だけ大きくなります。例えば、自宅部分に加えて二戸の賃貸物件を含む場合、3600万円が控除対象となります。

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