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構造・間取りの基本
賃貸併用住宅の設計で気をつけるべきことについて解説しています。
- プライバシーや防音性に配慮した間取りと設計が、賃貸併用住宅では重要
- 横割り・縦割りの構造をエリアのニーズやターゲット層に合わせて選ぶべき
- 収納力や生活動線を意識した間取りが入居率アップと長期的な人気維持に貢献
賃貸併用住宅を成功させるには、エリアニーズを反映した間取り・構造設計を行い、入居者目線で快適さを追求することがポイントです。
賃貸併用住宅ではプライバシーへの気配りも大事
オーナーと入居者が一つの建物に同居する賃貸併用住宅の場合、オーナーの自宅と賃貸スペースの住み分けを明確にすることが重要です。プライバシーを守れる間取りと設計が不可欠となります。
これは、オーナーにとっても重要なことですが、部屋を借りる人が最も気にするポイントでもあります。玄関の場所、窓やベランダの位置なども重要です。オーナー家族も賃貸の入居者もできるだけ顔を合わせることなく過ごしたいからです。
また「音」にも気を配る必要があります。階段を上り下りする音が響かないかどうか、話し声が響かないかどうか。防音設備も大事になりますし、防音効果の高い鉄筋構造にするなど、互いに不満要素が出ないような設計を心掛けてください。
音は上下より横のほうが響かないと言われているので、それぞれの部屋を並列に配置するのも一つの方法です。プライバシーを守る設計については、経験の豊富な設計者や施工業者のアドバイスが不可欠なので、しっかり相談しましょう。
様々な間取りと構造
賃貸併用住宅とは、オーナーの自宅住居部分がある賃貸マンション・賃貸アパートのことですが、様々なバリエーションがあります。例えば1階にコンビニなどの店舗が入る設計のものもありますし、戸建住宅タイプなどもあります。
1階が住居で2階以上を賃貸部分に、または最上階を住居とするなど、フロアで区切る場合もありますし、1階と2階、それぞれに住居と賃貸部分を分けるケースもあります。
アパートタイプ、ビルタイプ、住宅タイプと種類や規模も様々ですが、賃貸部分を1DKにするのか、ファミリータイプにするのかなどは、エリアのニーズをしっかりと探ってから決めるのがベターです。例えば、通勤に便利な場所で独身のサラリーマンが多いエリアなら、一人暮らし用の間取りにすることでニーズに応えることができます。
エリアのニーズについてリサーチしてくれる建設会社であれば、具体的な提案やアドバイスを受けられるはずです。賃貸併用住宅のノウハウを抑えた業者を選ぶようにしてください。
賃貸部分と自宅部分の切り分け方
賃貸併用住宅の間取りには横割りと縦割りの2種類があり、「どちらが一般的なの？」と困ってしまう人もいるでしょう。結論として、賃貸併用住宅の構造は横割りを採用しているケースが多いです。横割りとは、賃貸併用住宅が2階以上の場合、最上階をオーナーの居住部分にして、他の階をすべて賃貸物件するという構造を指します。
ここからは、横割りと縦割りの特徴を紹介していくので、どのような構造・間取りにしようか悩んでいる人はぜひ参考にしてみてください。
横割りの賃貸併用住宅
横割りは、オーナーの住居と賃貸物件を階層で分けた構造を指します。フラットな構造となっているため、長い目で見て非常に住み心地の良い間取りを設計できるというメリットがあるでしょう。また、オーナーの居住部分を最上階にする場合、屋上を設けることも可能なので、より広々としたスペースを確保できるのも嬉しいポイントです。
ただし、賃貸併用住宅には「オーナーの居住部分は建物の50％以上を占めなければならない」という規定があるので、3階建ての建物を採用した際には、1～2階のうちの1部をオーナーの居住スペースにしなければなりません。
縦割りの賃貸併用住宅
横割りがオーナーの居住部分と賃貸部分を上下に分けるのに対し、縦割りは左右に分ける住宅構造を指します。例えば、建物の半分をオーナールーム、残りの半分を賃貸部分するなどが挙げられるでしょう。縦方向にスペースを使用するので、収納力が高いうえ上下階の騒音問題が発生しないのがメリットです。そのため、ファミリー層に人気の構造でもあります。
さまざまメリットがある一方で、縦割りには各室に階段を作らなければならず、部屋の面積によっては窮屈さを感じてしまうというデメリットがあるでしょう。
基本を押さえた間取りと設計がポイント
賃貸物件を探している人のほとんどは「住みやすい間取りか」を意識しています。特に窓やキッチン、洗濯機の配置は住み心地の良さに大きな影響を与えるでしょう。また、近年では収納スペースをたっぷりと設けた物件も人気です。
とはいえ、やはり需要が高いのは防音性・設備・外観といった3つのポイントを押さえた物件でしょう。これらは間取りと設計の基本ともいえる部分なので、今一度チェックしておいてください。
防音・プライバシーを配慮する
賃貸物件を探している人の多くは、建物の防音性を気にしています。特に玄関や水回りは大きな音が出やすい箇所です。実際に、寝室の隣が隣人宅の玄関やキッチンであった場合、就「音が気になって眠れない…」などのトラブルにつながる可能性があるため、しっかりと防音対策を講じなければなりません。
防音対策のポイントとしては、隣接する部屋の水回りが離れたところに配置されている間取りを採用するというのが挙げられます。部屋数が多いほど難易度が高くなるので、特に横割り構造を検討している人は実績豊富なハウスメーカーや工務店に相談するのがおすすめです。
設備は値段よりも性能を重視
賃貸部分の部屋数が多い場合、どうしても価格の安い設備を採用してしまいがちに。しかし、安い設備ばかり設置してしまうと、賃貸物件を探す人からの需要が低くなり、空室期間が長くなってしまうなどのデメリットがあります。そのうえ、「安かろう悪かろう」という言葉の通り、安価で手に入る設備は故障しやすかったり短期間での買い替えが必要になったりする可能性が高いです。
賃貸併用物件の設備選びに悩んでいる場合は、なるべく性能の高いものを選ぶと良いでしょう。この時、付近の賃貸物件にどのような設備が取り付けられているのかをチェックし、それと同等もしくはワンランク上のものをセレクトするのがポイントです。賃貸物件を紹介しているポータルサイトを利用すれば、直接不動産会社に行かなくても周囲の物件情報を確認できます。
建物の外観にもこだわる
賃貸併用物件は一般的なマンションやアパートの経営とは違い、入居者とオーナーが同じ建物で暮らすスタイルです。賃貸物件を探す人の中には、オーナーとの距離が近いことに抵抗がある方もいるので、オーナーの居住部分と賃貸部分の外観が明らかに異なるようなデザインは避けるのが無難でしょう。
特に縦割り構造を採用する場合は、一軒家のようなデザインではなく一般的な賃貸物件に近い外観を意識するのが重要です。
人気の出る賃貸の間取り
賃貸併用物件の経営では、「いかに入居者のニーズに応えられるか」が成功のカギになります。特に間取りは入居率に直接関係する部分のため、入居者のニーズに刺さる設計を実現すれば大きなキャッシュフローが期待できるでしょう。
また、単に人気の間取りといっても求められるポイントは多岐にわたるので、そのうちのいくつかを組み合わせることでより人気の高い物件と評価されます。
ゆったりとした間取り＆バストイレ別
以前までは「単身用物件」というと15㎡程度のワンルームで、バス・トイレが同じ空間にあるのが一般的でした。このような物件の入居者は「部屋には寝るために帰っている」という学生や単身の会社員であることが多かったため、シンプルかつコンパクトな間取りでも問題ありませんでした。
しかし、近年では「自宅で過ごす時間を大切にしたい」という人が増えており、ゆったりとした間取りを採用している物件の人気が高まっています。特にバス・トイレ別やたっぷりと物が入る収納のある部屋は、賃貸物件におけるスタンダードな設計となりつつあるでしょう。
独身世帯は利便性を重視している
子どものいない夫婦や30代以降の独身単身者などは、自宅で過ごす時間を大切にしているうえ十分な所得があるため、設備の品質や空間のゆとりなどの利便性を重視しているケースが多いです。実際に、デザイナーズマンションや設備が充実している物件に住む人の多くは、単身世帯であることが分かっています。
そのため、所有する賃貸併用物件が都心や主要駅に近かったり国道に面している場合は、家賃が少しくらい高くても優れたデザイン性とゆとりのある間取りにするのがおすすめです。
収納力の高い物件は人気が下がりにくい
賃貸併用物件の経営では、長い目で見て人気の衰えない間取りや設計を採用するのがポイントです。最も簡単に実現できるのは収納力を高めることでしょう。収納力の高い物件は単身者からファミリー層までさまざまな世帯から需要があり、今後も人気が下がることはまずありません。
ターゲットを絞って賃貸併用物件の経営をする場合、洋服などをたっぷりと収納できるウォークインクローゼットは女性からのニーズが高いですし、部屋ごとに収納を設けている物件はファミリー層からの人気が高いです。
また、あらかじめ調理器具や食器の収納棚やパントリーが設置されていたり、トイレや洗面所に収納棚を設けるなども好評価につながります。
開放的でゆとりのあるLDK
ファミリー世帯は家族とのコミュニケーションを重視しているケースが多いので、必然的にLDKにゆとりを持たせた設計が好まれます。中でもリビング・ダイニング・キッチンが見渡せるようなオープン型の間取りは、家族の存在を身近に感じられるとして人気が高いです。
また、アイランドキッチンや対面キッチンは、家族とコミュニケーションを取りながら料理を楽しめるうえデザイン性も高いとして女性に好まれています。
生活動線を意識した間取り
水回りが1か所にまとまっていたり掃除がしやすかったりなど、生活動線を意識した間取りも入居率アップに一役買ってくれるでしょう。賃貸物件を探すにあたり生活動線を第一に考える人は少なめですが、生活動線を意識した部屋とそうでない部屋では実際に暮らした際のストレスが大きく異なります。
家事がスムーズに進めばそのぶん自宅での自由時間が多くなるため、自分の時間を大切にしたい人はもちろん子育て世帯からの需要も見込めます。
【東京・神奈川版】
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