資金・経営計画の立て方

無理のない資金・経営計画を立てることも、賃貸併用住宅の建築では重要です。そのポイントを解説します。

この記事を要約すると…

建築費やローン返済額、家賃収入を見込みながら複数社に見積もりを依頼する
表面利回り・実質利回りを把握し、適切な経営計画を立てる
需要が高い立地や魅力的な設備で空室を減らし、利回りを向上させる

無理のない資金・経営計画を立てるために、リサーチや専門家のサポートを活用し、安定した収益と効率的なローン返済を目指しましょう。

建築費の見積もりは複数の会社に

賃貸併用住宅の経営計画を立てるうえで、事前にリサーチしておきたいのは建築費、ローンの返済額、見込める家賃収入などです。また、税金についても知っておくと資金計画は建てやすいと思います。

土地のある・なしや賃貸併用住宅の規模によって、当然費用は異なってきます。例えば、「将来的には親族などが住めばいい」と、少ない世帯数の賃貸併用住宅を建てたいと考える人もいれば、ある程度の収入を望むため、世帯数を多く計画するオーナーもいます。

自分が思い描く将来のライフスタイルも踏まえて計画し、建築費用については、最低でも3社ぐらいには見積を依頼してください。

経営計画の建て方

建築エリアの人口や状況から、きちんとした賃貸収入が幾らぐらい見込めるか、月々のローンがそれで補えるかどうかは、念入りに計画してください。

とはいえ、個人でできる調査には限界があります。そういったリサーチをしっかりしてくれる建築会社を探すことをおすすめします。

ローンについても、詳しく説明してくれる会社に依頼するのがベストです。例えば、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）などの公的なローンは、自宅住居と賃貸住宅の境を明確にすれば利用が可能。自宅住居はマイホーム新築融資を、賃貸部分はファミリー賃貸住宅融資を利用するなど、適切なローンを利用することで、金額は異なってきます。

建築会社のサポートを

ほかにもローンは、中高層ビル融資やレントハウスローンなど様々な種類があるうえ、複雑です。また、修繕費、減価償却費の算出、損益計算の必要経費や税金の申請などは自宅部分と賃貸部分の面積比で算出されますが、これらも専門知識がないと難解だといえるでしょう。

どんなローンを組めば最も適切な経営ができるのか、面積比については、賃貸部分の全体的な割合をどのくらいにすればどのくらいの経費を申請できるかなど、業者のサポートをぜひ受けたいところです。

こうした計画段階からしっかりサポートしてくれる建築会社を選び、安心できる経営を行なってほしいと思います。

賃貸併用住宅の利回り、どう考える？

賃貸併用住宅経営を考えているなら、自分が所有する物件はどのくらいの利回りがあるのか確認しておく必要があります。物件によって、どのくらいの利回りが出るかは様々です。今回は、利回りの基本の考え方や利回りの求め方、利回りの相場などを詳しく見ていきましょう。

利回りの基本の考え方

利回りとは、投資した金額に対して、一定期間内で得られる利益の割合を指します。利回りには2つあります。1つは経費を考慮しない「表面利回り」、もう一つは経費を含めた「実質利回り」です。次は、それぞれの利回りの違いを解説しましょう。

賃貸併用住宅の表面利回りの求め方

賃貸併用住宅の表面利回りの計算方法は、「（年間家賃収入÷物件価格）×100」です。具体例を上げますと、家賃が5万円、戸数は10室の物件だとしましょう。すべての部屋が満室の場合、毎月の家賃収入は50万円となり、家賃収入は、600万円です。この額を物件価格で割って、100をかけましょう。仮に、物件価格が3000万円だった場合、600万円÷3000万＝0.2となり、100をかけるので、利回りは20％となります。

賃貸併用住宅の実質利回りの求め方

経費を含めた計算方式となる実質利回りの求め方は、表面利回りと計算式が異なります。実質利回りの計算方法は、「｛（年間家賃収入－年間の支出）÷物件価格｝×100」です。

表面利回りと同じ例で当てはめてみますと、家賃が5万円で戸数は10室、満室だったと仮定し、物件価格3000万円とします。年間の支出が100万円とした場合、年間家賃収入600万円ー年間の支出100万円÷3000万円＝0.166…となります。ここから100をかけると16.666...となり、実質利回りは16.6％となるのです。

したがって、表面利回りより、実質利回りの方が低い値になります。

賃貸併用住宅の支出

賃貸併用住宅では、実質利回りの計算をする際に、どのような費用が経営でかかるのか知っておく必要があります。賃貸併用住宅経営では、以下の項目が費用としてかかります。

固定資産税、都市計画税などの税金
賃貸の管理費
清掃費用
消防点検費用
入居者共用部分の光熱費
機械メンテナンス費用
退去時のメンテナンス費用
修繕積立金
火災保険地震保険など
入居者募集の広告費

賃貸物件によっては、必要のない項目もある可能性があるので、一概にすべてがかかるとは言えませんが、どのような経費がかかるのか、あらかじめ知っておく必要があるでしょう。

賃貸併用住宅の利回りの相場

賃貸併用住宅の利回りの相場は、地域によって異なります。平均として3～4％が利回りの相場といわれているので覚えておくと良いでしょう。また、アパートやマンションの場合の利回り相場は、賃貸併用住宅より利回りは高く5～5.5％です。賃貸併用住宅は、オーナーの自宅部分が占める割合が多ければ多いほど利回りが低くなるので注意すべき点です。

賃貸併用住宅の利回りを高くする方法は？

賃貸併用住宅の利回り相場が分かりましたが、利回りを高くするコツがいくつかあります。次は、それぞれのコツを詳しく見ていきましょう。

1.需要度が高い立地を活かした賃貸併用住宅を計画

築年数が経過しても高い利回りを維持するには、「需要のある立地で賃貸併用住宅を建てること」が重要です。入居者の需要に合わせた立地に建物を提供する必要があります。例えば、駅から近い物件の場合は単身者や学生の一人暮らしなどが需要があるでしょう。子どもが多いファミリー層をターゲットにするならば、公園や学校、または病院やスーパーの近くのエリアがねらい目です。

2.入居審査では一定の条件を設ける

家賃収入がいわば利回りに大きく影響しますので、家賃滞納しない入居者かが重要ポイントとなるでしょう。家賃滞納を防ぐためには、入居時の際に一定の条件をクリアした人のみなど限定条件をつけることで、信頼できる人のみが入居してくれる可能性が上がります。

例えば、連帯保証人をありにする、オーナーの面談を経てから入居審査合否を決めるなどです。万が一に備えて家賃保証をつける方法もありますが、費用がかかってしまうことも覚えておきましょう。

3.賃貸併用住宅を住宅ローンで建てることを検討する

賃貸併用住宅の場合、通常は不動産投資ローンやアパートローンで建てますが、全体の2文の1が自宅ならば、住宅ローンで建てることが可能です。住宅ローン場合、不動産投資ローンやアパートローンより金利が低くなるため、利息が減ることが考えられます。したがって、利回りを上げられる可能性があるでしょう。

4.空室を減らす努力を行う

安定して家賃収入を得るには、なるべく満室状態で経営できるように入居者に選ばれる魅力を打ち出す必要があります。そのためには、ターゲット層の見直しを行い、需要に応じた設備の導入、リノベーションやリフォームを行う、入居費用や家賃の減額など対策を寝る必要があります。

5.ローンの借り換えも検討する

長期のローンを契約している場合、ローンの借り換えを検討してみるのも良いでしょう。ローンの契約時にはなかった条件の良いローンが数十年後には出ている可能性もあるからです。借り換えを行うことで、金利は下がるので、返済費用も減るでしょう。ただし、借り換えの際には手数料がかかるため、その手数料を払ってもお得な金利なのか、よく吟味しながら行うと良いでしょう。

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