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施工実績が多ければ、スキル・対応力や既存客からの信頼性が高いといえます。施工実績を公開している関東の施工会社をピックアップしました。
土地活用の方法一覧
親の家や土地、あるいは新たに購入した土地など、うまく使えば利益を生むことができます。主な活用方法は以下です。
土地を売却する
土地の所有権を失うことにはなりますが、土地自体を売却してしまうことで確実に金銭を得られる上に固定資産税を支払う必要もなくなります。
土地を貸す
一番の利点は、土地の所有権を持ちながら一定期間毎に決まった額の収入を得られる点です。収益性は下がりますが初期費用もかからないので、よりリスクを低く抑えられます。
建て替え
ファミリー層に向け、長期的な契約が結びやすいのがメリット。建築にかかるコストは高くつきますが、小さな土地からも始められますので収益性を重視したい方にはおすすめです。
アパート・マンション
建築費用等の初期費用が必要ですが、安定した不労所得が期待できるため収益性の高い活用法です。しかし、空室や家賃滞納等のリスクも考慮しなければなりません。
賃貸併用住宅
小規模住宅用地の特例が適用されるため相続税の他、固定資産税の節税も期待できます。節税対策重視の方には特におすすめの方法です。
コインパーキング
比較的初期費用が安く済み、管理にも手間がかかりません。その代わり、大きな収益が見込めない土地活用方法です。機械導入が必要ない月極駐車場が推奨されています。
施設（保育園、サ高住）
公共性が高くどちらも長期一括借り上げのため安定性の高い土地活用方法です。ただし開園・開設には時間がかかり、広い土地が必要になるなどハードルも高いと言われています。
医療機関
高齢化が進む現代社会において、高齢者施設と同様にニーズの絶えないのが医療機関です。地域住民からの信頼も得られるため、長く安定した土地活用が期待できます。
太陽光発電
太陽光発電システムを設置し、売電により収入を得る方法。周りに高い建物が立つ可能性が低く、できるだけ広い土地が必要になりますので、郊外などでの運用がおすすめです。
快適に暮らしながら賃貸収入が得られるだけでなく、節税対策にもなり、将来的な活用方法も豊富であるなど様々な点から見て、おすすめなのが賃貸併用住宅です。
賃貸併用住宅のメリット
家賃収入でローン返済できる
入居者が確保できれば毎月安定した家賃収入が得られますので、それをローンの返済に充当できます。また、ローンの支払い終了以降は生活費や貯金に回すことができ、安定した利益を生み出せる土地活用法です。相続税対策
遺産を現金や預金のまま相続してしまうと、相続税評価額は総額のままとなり減額されることはありません。しかし、賃貸併用住宅を建てることで、貸家建付地による評価減や賃貸住宅建設による評価減などにより相続税が圧縮され、最終的には相当な金額が減額されることになります。ただし、相続人としての子供が別の持ち家で暮らしている場合はこの特例が受けられない等、相続人の状況に条件がついている場合もありますので、自分だけで判断せず税理士等に確認して見るのが確実です。
所得税・住民税対策
建築費や設備費などを必要経費として計上することで、課税金額を少なくできます。また、住宅ローン控除や青色申告特別控除等の手続きをすることにより、さらなる節税効果が期待できるでしょう。固定資産税軽減
賃貸併用住宅は、マイホームの所有と同じく固定資産税の軽減措置が受けられます。具体的には課税基準額の特例によると1戸あたり200㎡までは約6分の1、200㎡を超えた部分は約2分の1に軽減されるようです。
参照元：イエウール「賃貸の固定資産税はいくら？賃貸経営にかかる税金とかからない税金」https://ieul.jp/column/articles/15612/
賃貸併用住宅のデメリット
空室が埋まらず家賃収入が得られない、退去者が出た場合は原状回復をしなければならない、設備の故障など突発的な高額負担が発生する可能性があるなど経営リスクが常に付き纏います。また、入居者との距離が近いため、プライバシーの確保も問題の一つです。
賃貸併用住宅のトラブル事例と解決策
空室が埋まらない
入居者が決まらず空室のままの場合は家賃収入が得られず、ローンは自腹で返済しなくてはなりません。 ぜひ入居したいと思ってもらえるよう、事前の事業計画をしっかりと練り、間取りやデザイン、設備を工夫することが大切です。
住人が夜中に相談してくる
同じ敷地内に入居者がいるため、鍵をなくした、設備が故障した等の突発的なトラブルが発生した際は昼夜問わず直接相談に来る可能性があります。24時間サポートをしている会社に管理を委託し、入居者へ事前に相談先を周知する等の対策をとると良いでしょう。
関係性悪化が怖くて注意ができない
ゴミ捨てや施設の利用方法などオーナーから入居者に注意したい点があっても、同じ敷地内で暮らしている以上、関係性を悪化させたくないという悩みがあります。対策としては、やはり別会社に仲介してもらうのがおすすめです。
借り手が選びづらい
保証人がいない、収入が低い、日本語が通じない等、できれば入居を断りたいと思う対象がいるのは仕方がないことです。その場合、入居者の急な失踪をカバーしてくれたり、外国語に対応している管理会社を上手く利用しましょう。家賃はサブリースで保証もできます。
賃貸併用住宅の建築知恵袋
建築会社の選び方
賃貸併用住宅の設計や建設をお願いする上で、信頼できる建築会社を見極めるポイントは、地域の賃貸ニーズにマッチした物件にすること、つまり「収益性が高い物件」にできる建築会社にお願いすることでしょう。そのためには、賃貸併用住宅の実績、適切なプランを提供してくれるかが見極めるポイントとなります。
資金・経営計画の立て方
建築会社の選び賃貸併用住宅の経営計画を立てる事前準備として、建設費、ローンの返済額、家賃収入の見込み額をリサーチしておく必要があります。個人でのリサーチは限界があるので、しっかりとリサーチをしてくれる会社にお願いするのが良いです。その場合は、建築費用は複数の会社に見積もりを行い、自分の理想の経営計画が建てられる所にお願いすべきでしょう。
ローン設計の心得
賃貸併用住宅の建設では、アパートローンか住宅ローンが利用できます。自分が住む家の場合は、住宅ローンが適用となり、アパートローンより金利が安いのがメリットです。住宅以外の賃貸の場合は、アパートローンが該当します。賃貸事業の収益性など細かく事前審査が必要となるので、準備も必要です。
構造・間取りの基本
賃貸併用住宅では、プライバシーの配慮が重要となるでしょう。オーナーと入居者が一つの建物に同居する場合、棲み分けが必要で、特に音の配慮に気を配る必要があります。1階と2階での棲み分け、フロアでの区切りなど様々な方法があります。
入居率の高い住宅にするには
築年数が経過していても入居率の高い住宅には、必ず付加価値があります。例えば、セキュリティなどの安全面の配慮、ペット可、女性向けなどターゲットが明確な物件を売りにしている、トイレとバスが充実しているなどが挙げられます。
賃貸併用住宅を建てるメリットとデメリット
賃貸併用住宅で家を建てるメリットは、家賃収入でローンの支払いができる、住宅ローン控除が適用されるなどがあります。一方、デメリットとしては、ローンの借入額が高くなる、入居者とのトラブルの可能性などが考えられます。メリットデメリットをそれぞれ考えながら検討していくべきでしょう。
賃貸併用住宅の税金対策
賃貸併用住宅の税金対策面では、多くのメリットがあることを知っておくべきでしょう。例えば、確定申告の場合、所得税・住民税控除では、建築費や設備費、管理費などを経費として計上することができます。また、住宅ローン控除では、一定の基準を満たしている場合、住宅ローンの還付金を受け取ることができます。
賃貸併用住宅に向いている人とは？
賃貸併用住宅に向いている人は様々ありますが、「住宅ローンの負担を軽くしたい人」「二世帯住宅のイメージで利用したい人」「実家を相続する人」「自宅に使っていない部屋がある人」などが挙げられます。もし、該当する項目があるのならば、検討してみると良いでしょう。
賃貸併用住宅で起こりやすいトラブル
賃貸併用住宅を考えている場合、トラブルを予測しておくのが重要です。例えば、家賃の滞納がある可能性、設備の故障トラブル、騒音トラブルなどが挙げられます。トラブルには事前に対策を行うことで防げることがありますので、入居契約前などにチェックしておくべきでしょう。
賃貸併用住宅を建てた人の声
想定よりも価格が高くなっても納得の物件を
価格が土地と合わせると1億円を超えていたことから、こんなに借りて大丈夫か、そもそも借りれるのか？という不安がありましたが、実際にプランを検討していくと、それくらいの方が賃貸経営として利益も出るし（中略）空室リスクも小さくなると考えました。
管理会社への委託で面倒なトラブルはゼロ
住宅の管理については、管理会社に委託しているので大家である私がすることはほとんどありません。強いて言えばエントランスに植えている植木が伸びてきたら伐採することくらい。家を建てようと思っている方に会ったら、併用住宅を検討してみるべきと必ず伝えます。
抜粋元：なかまるすみよしブログ「賃貸併用住宅スタートから２年が経過しました。この２年の感想。」http://naguta-osara.com/post-1120/
先を見据えた不動産経営ができる
投資用のアパートローンと比べると住宅ローンがいかに有利かを実感します。（中略）さらには、何年かしたら住宅ローン返済の実績も見てくれるので、次の投資用物件も買いやすくなります。不動産経営の観点からも、投資用物件の良い練習になっています。
抜粋元：はたらくおうち「お客様インタビュー（K様）」https://www.shiten.co.jp/?page_id=1326
困ったときは助け合える心地よい距離感
単なる貸し借りの関係ではなく、程よい近所付き合いのできる賃貸住宅の在り方が大前提でした。震災時には助け合いが必要ですし、（中略）間取りだけでなくコミュニティとしての在り方は差別化にもなるでしょう。
参照元：Residence駒沢「Residence 駒沢」https://residence-plus.net/works/voice/komazawa-1/
実際に賃貸併用住宅の建築を相談できる会社をまとめました。
東京近郊で賃貸併用住宅が
建てられる
施工会社一覧
昭和50年創業。相模原に拠点を置いて高性能・省エネ賃貸マンション等の設計・竣工をしています。
昭和45年、文京区に創立。駒込地域をベースに多くの賃貸併用住宅を建設してきたノウハウが蓄積されています。
スターツグループの一社で、土地有効活用の提案から賃貸住宅の設計・施工、資産運用についてのコンサルティング業務まで行っています。
RC造専門の建設施工業者、コンクリート建築のエキスパートとして、耐震性や耐火性にこだわった家づくりをしています。
昭和35年創業以来、これまでに240万戸を超える家づくりをしてきた実績とノウハウがあります。
※参照元：積水ハウス公式サイト（https://www.sekisuihouse.co.jp/kodate/feature/sumai/）
RC住宅で初めてHOUSE OF THE YEAR 2016優秀賞を受賞している、東京・埼玉を中心としたRC造専門の建設会社です。
※参照元：RC design公式サイト（https://www.rc-design.jp/corporate_introduction）
「住まいを通じて生涯のお付き合い」という精神で家づくり。グッドデザイン賞を1990～2020年まで連続受賞しました。
※参照元：ミサワホーム公式サイト「デザインアワード」（https://www.misawa.co.jp/design/award/good-design/）
天候の影響などが受けにくく、仕上がりのばらつきも抑えられるよう、工程の大半を工場で行っています。
各種調査から設計や施工、経営のサポートまで、それぞれのスペシャリストがチームとなって適したプランを計画しています。
トヨタグループの一社として、クルマとの連携や快適な環境づくりなど、グループで培ってきた高い技術力を生かした家づくりです。
建設した賃貸住宅は全室まとめて借り上げ運営してくれます。また、確定申告や各種税務等に関するセミナーを定期的に開催。
ALCコンクリート・ヘーベルという開発素材で高い耐震性、耐火性を誇る住宅を設計・施工しています。
三井ホームエステートによる、一括借り上げシステムやオーナー代行システムなどサポートを受けられます。
小田急線、京王線、東横線沿線をメインに、地域密着型の賃貸住宅の仲介・管理事業を行っています。
住友林業は、初めての賃貸経営でも安心できるようプロがトータルでサポートします。家賃収入による「ゆとりある生活」を応援している会社です。
入居率を高める工夫と、収益を高める工夫をご提案している会社です。どの工夫も入居者が楽しく過ごせるようなプランで、快適に暮らせるように日々努力を行っています。
賃貸併用住宅など、高度な性能を基本とした住宅を提供しつつ、そこに柔軟性をプラスすることで健康的で安全な暮らしを楽しめる空間を実現。
長期にわたる賃貸経営を支えることを目的に、住宅としての安全性や堅牢性にくわえて、住まいの機能性にも注目した家づくりが行われています。
高い自由度と鉄骨の強さを両立させた住宅づくりがモットー。賃貸併用住宅では機能性プラス、洗練されたデザインであることも特徴。
さまざまなプランを用意しており、安定した家賃収入を得られるよう、入居者のニーズに適した魅力的な住宅建築が行われています。
オーナーとその家族のライフスタイルまで丁寧にヒアリングし、十人十色の賃貸併用住宅を提供。24時間対応可能な賃貸管理コールセンターあり。
注文住宅と賃貸住宅のスペシャリストが共に賃貸併用住宅を手がけ、それぞれのノウハウを生かした住宅建築が行われています。
資産運用のトータルコーディネートしており、所有している土地を活かした方法を提案。長期的な運用を目指すことを重視しています。
デザイナーズ賃貸併用住宅を提供。デザイン性を重視しており、事業性の高い賃貸併用住宅の実現を目指しています。
OZONE家designでは、賃貸併用住宅の場合土地に関する調査を実施し、賃貸物件として需要があるのか調査の上工事を進めていきます。
賃貸併用住宅の建築から経営サポート、リフォームまで一貫体制で実施しています。耐久性に優れたRC造のため、長期経営が見込めるでしょう。
オーナーの住まいは、最上階プラン・1階プラン・メゾネットプランの3種類から選択可能。ニーズに合わせた提案を行っています。
入居稼働率97％以上（2022年8月調査時点）を誇る賃貸併用住宅「アパルトレジデンス」を提供している建築会社。賃貸管理実績も豊富です。
自社一貫施工によるコストを抑えた賃貸併用住宅を提供。独自のエアサイクル技術や断熱仕様で、入居者にとっての快適な住環境を実現しています。
デザイン性と機能性を兼ね備えた賃貸併用住宅を提供。各分野の専門家が揃っており、幅広い相談にワンストップで対応してもらえます。
おすすめの賃貸併用住宅会社・ハウスメーカー【神奈川編】
神奈川で賃貸併用住宅を建てられる住宅会社・ハウスメーカーを探しているときに参考にできるよう、おすすめの会社を一覧で紹介しています。
