賃貸併用住宅を建てるときの注意点

賃貸併用住宅は、自宅と収益物件の両方の役割を持つ建物です。そのため、一般的なマイホームや投資用アパートとは異なる注意点があります。計画段階で押さえておきたいポイントを解説します。

賃貸併用住宅を建てるときの注意点

賃貸併用住宅は「自宅」と「収益物件」というふたつの性格をあわせ持つため、一般的なマイホームや投資用アパートとは異なる注意点があります。契約や着工の前に、以下の項目を建築会社と確認しておくと、建てた後の後悔やトラブルを防ぎやすくなるでしょう。

住宅ローンを使うなら「自宅50％以上」が基本条件

賃貸併用住宅で金利の低い住宅ローンを利用するには、多くの金融機関で「建物の床面積のうち自宅部分が50％以上」であることが条件とされています。自宅割合が50％を下回ると、住宅ローンではなく金利の高いアパートローンの扱いになり、返済計画が大きく変わってきます。

家賃収入をどれだけ得たいかだけでなく、どのローンを使うのかも含めて、間取りの割合を決めるようにしてください。

自宅割合と家賃収入はトレードオフになる

自宅部分を広く取れば住み心地は良くなりますが、その分だけ賃貸に回せる面積が減り、家賃収入は少なくなります。逆に賃貸部分を増やせば収入は伸びるものの、自宅が手狭になったり、住宅ローン控除の条件から外れたりすることもあります。

自宅割合によって、受けられる収入・優遇のバランスは以下のように変わります。

• 自宅割合を大きくする：住み心地と住宅ローン・控除の条件は有利になるが、家賃収入は少なめ
• 賃貸割合を大きくする：家賃収入は増えるが、自宅が手狭になりやすく、ローンの条件にも影響が出やすい

どちらを優先するかは、将来のライフスタイルも踏まえて検討すると良いでしょう。

空室リスクを前提に返済計画を立てる

家賃収入をローン返済に充てる計画は魅力的ですが、常に満室である保証はありません。入居者が決まらない期間や、退去による空室が発生しても返済を続けられるよう、家賃収入がゼロでも一定期間は自己資金でまかなえる余裕を持たせておくことが重要です。

周辺の賃貸需要や家賃相場を事前にリサーチし、無理のない返済比率で計画を立てましょう。

入居者とのプライバシー・距離感に配慮する

同じ建物にオーナーと入居者が暮らすのが賃貸併用住宅の特徴ですが、生活音や視線、動線が近くなりやすいという難しさもあります。

例えば、玄関やエントランスを分ける、上下階ではなく左右で棟を分ける、水回りの位置をずらして騒音を抑えるなど、設計段階での棲み分けの工夫が大切です。こうした工夫は、住み心地と入居率の両方を左右するといえるでしょう。

将来のライフプランの変化まで見込んでおく

賃貸併用住宅は数十年単位で付き合う建物です。家族構成の変化や、オーナー自身の高齢化、相続なども見据えておく必要があります。

将来的に自宅部分を賃貸に転用したり、二世帯として使ったりできる間取りにしておくと、ライフステージが変わっても柔軟に対応できます。売却や相続のしやすさも、早い段階から意識しておきたいところです。

出口戦略（売却・活用）を建てる前に考えておく

賃貸併用住宅は、居住用と収益用が一体化しているため、一般的な戸建てや投資用物件に比べて買い手が限られ、売却しにくい傾向があります。

将来手放す可能性がある場合は、売却時に評価されやすい立地や間取りかどうか、賃貸部分だけを活かした運用に切り替えられるかなど、出口の選択肢を建築前に確認しておくと安心です。

実績豊富な建築会社に相談する

ここまでの注意点は、いずれも賃貸併用住宅ならではの専門的な判断を伴います。自宅と賃貸のバランス、資金計画、間取りの棲み分けなどを、個人で完璧に見極めるのは簡単ではありません。

賃貸併用住宅の実績が豊富な会社であれば、地域の賃貸需要を踏まえた提案や、建てた後の管理・運用まで見据えたアドバイスが期待できます。複数社を比較しながら、目的に合ったパートナーを選んでほしいと思います。

【東京・神奈川版】
賃貸併用住宅でおすすめの
建築会社・ハウスメーカー・工務店をチェック

目的別で選ぶ 賃貸併用住宅建築会社3選

賃貸併用住宅は、家賃収入によるローン負担の軽減や相続・固定資産税の節税効果、さらに資産形成・土地活用といった多くのメリットが期待できます。ここでは「住宅ローンの負担軽減」「投資目的」「住居以外の活用」の3つの目線でおすすめの建築会社を3社ピックアップしました。

月々の返済が不安！
賃貸収入で堅実返済なら

朝日建設

引用元：朝日建設公式HP
（https://asahi21.co.jp/）

こんな人におすすめ

• 自宅の住み心地も重視しながら、無理なく家賃収入を得たい人
• 空室リスクや運用の手間を抑えて、長期的に安定収入を得たい人
• 子どもたちのために資産を残したい人

特徴

• 2024年度全賃貸住宅建築ランキング（関東）において13位の実績あり。神奈川県内では7年連続1位を維持。
• 賃貸ニーズを踏まえた設計で空室リスクを抑え、安定収入により住宅ローンの負担を軽減。
• 設計から管理・点検まで対応し、稼働後の運用も任せられるため、オーナーの負担を抑えて安定経営が可能。

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住みながら資産をつくりたい！
投資視点で選ぶなら

三井ホーム

引用元：三井ホーム公式HP
（https://www.mitsuihome.co.jp/home/type/rent_combination/?utm_source=chatgpt.com）

こんな人におすすめ

• 収益性重視の投資志向の人
• 賃貸管理をプロに一任したい人
• 節税・相続対策と不動産投資を同時に考えている人

特徴

• グループで設計・施工・管理を一貫対応。賃貸管理も連携でき、「建てたあと」も任せられるため手間が少ない。
• グループ会社による一括借り上げで空室リスクを回避可能。安定した賃貸経営をサポートできる。
• 自宅部分への太陽光発電システム導入で光熱費の削減も可能。オール電化・全館空調と組み合わせて快適性も確保。

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（東京支店）

働く・住む・貸すをまとめたい！
事業にも使いたいなら

Residence+

引用元：Residence+
公式HP（https://residence-plus.net/）

こんな人におすすめ

• 自宅兼店舗・事務所など、多用途に活用したい人
• 他物件との差別化を図りたいデザイン重視の人
• 初めての建築でも、土地探しから一括でサポートしてほしい人

特徴

• RC造の自由設計で、住居・賃貸・店舗・事務所など多用途に対応。飲食や美容系のテナント誘致も可能。
• デザイナーズ賃貸併用住宅を専門に、外観やファサードまで設計。視認性・ブランディングに優れ、物件の競争力を高められる。
• 土地探しから設計・融資・保険・活用相談まで一括対応。初めてでも窓口ひとつでスムーズに進められる。

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